Cesta k vlastnému bývaniu: Čo všetko musíte splniť, aby ste dnes dostali hypotéku?
Snívate o vlastnom domove, no svet bankových pravidiel vám pripomína nepriechodnú džungľu? Získať hypotéku už dávno nie je len o tom, či máte prácu. Banky si vás preveria cez prísne matematické vzorce a limity, ktoré určuje Národná banka Slovenska. V tomto článku vás prevediem kľúčovými faktormi, ktoré rozhodujú o tom, či vám banka povie svoje „áno“, a v akej výške vám nakoniec požičia.
DTI (Debt to Income) – Váš celkový úverový strop
Tento ukazovateľ určuje vašu maximálnu celkovú zadlženosť v pomere k vášmu ročnému čistému príjmu.
-
Pravidlo: Maximálna zadlženosť môže byť štandardne vo výške 8-násobku vášho ročného príjmu (vo výnimočných prípadoch 9-násobku).
-
Príklad: Ak zarábate 1 500 € mesačne, váš teoretický úverový strop je 144 000 €.
-
Pozor na existujúce dlhy: Ak už splácate napríklad spotrebný úver vo výške 10 000 €, o túto sumu sa váš strop znižuje. V danom prípade by ste si mohli požičať už len 134 000 €.
Pokiaľ žiadate o úver ako manželia alebo so spolužiadateľom, vaše príjmy sa sčítavajú, no rovnako sa sčítavajú aj všetky vaše spoločné dlhy.
Akceptovateľný príjem – Nie je euro ako euro
Váš príjem musí byť oficiálny, preukázateľný a pre banku akceptovateľný.
-
Zamestnanie (TPP): Banka vidí len to, čo máte na papieri. Ak dostávate časť mzdy „na ruku“, banka na ňu neprihliada. Podmienkou je, aby ste boli v aktuálnom zamestnaní aspoň 6 mesiacov (niektoré banky však akceptujú príjem už po 3 mesiacoch).
-
Podnikanie (SZČO): Banka vám neuzná celý obrat. Výpočet prebieha buď zo zisku, alebo (častejšie) ako percento z obratu. V závislosti od banky a odboru podnikania vám môžu uznať zhruba 50 – 60 % z vašich tržieb.
-
Iné zdroje: Banky vedia individuálne posúdiť aj príjem zo zahraničia, príjem z s.r.o., diéty, doktorandské štipendiá, dôchodky či príjem z prenájmu nehnuteľností.
LTV (Loan to Value) – Koľko vám banka požičia na byt?
LTV vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti, ktorú zakladáte.
-
Štandardne dostanete 80 % z hodnoty nehnuteľnosti.
-
Výnimočne môžete získať 90 %, no počítajte s tým, že takýto úver je drahší (vyššia úroková sadzba).
Čo so zvyšnými 20 %? Musíte ich dofinancovať z vlastných úspor, spotrebným úverom alebo stavebným úverom.
Môj tip: Ak nemáte hotovosť, riešením môže byť založenie druhej nehnuteľnosti (napríklad rodičovského bytu bez tiarch). Vtedy viete získať financovanie v plnej výške kúpnej ceny.
Výška splátky a „Stress test“
Toto je bod, na ktorom dnes padá najviac žiadostí. Banka musí zo zákona preveriť, či dokážete splácať úver aj vtedy, ak by sa podmienky zhoršili.
Postup výpočtu je nasledovný:
-
Od vášho čistého príjmu sa odpočíta životné minimum (na vás, partnera a deti).
-
Odpočíta sa povinná rezerva vo výške 40 % zo zvyšku peňazí.
-
Odpočítajú sa splátky existujúcich úverov.
-
Zostávajúca suma musí pokryť vašu novú splátku, ale pozor – banka ju počíta s tzv. stress testom (navýšenie úroku o 2 %).
Príklad z praxe:
Manželia s dvomi deťmi (príjmy 1 000 € a 800 €) majú spotrebný úver so splátkou 150 €. Hoci im limit DTI dovoľuje úver až 162 800 €, kvôli prísnemu výpočtu splátky a stress testu (pri započítaní úroku 5,6 % namiesto reálnych 3,6 %) im banka schváli hypotéku len vo výške cca 84 400 €.
Prudké zvyšovanie úrokov teda nespôsobilo, že by ľudia zarábali menej, ale drasticky im okresalo sumu, ktorú si môžu od banky reálne požičať.
Úverový register a disciplína
Banka vidí vašu finančnú minulosť 5 rokov spätne. Meškanie so splátkou v minulosti môže byť dnes dôvodom na okamžité zamietnutie.
Dajte si pozor aj na hazardné hry, stávkovanie či časté mikroplatby za online hry. Ak tieto položky banka uvidí na vašom výpise z účtu, môže vás vyhodnotiť ako rizikového klienta, aj keby ste zarábali kráľovsky.
Záver: Nechoďte do banky „naslepo“
Hypotéka je komplexný proces a každá banka má mierne odlišné pravidlá. To, čo neprejde v jednej, môže byť v druhej úplne v poriadku. Namiesto behania po pobočkách a strácania času odporúčam využiť služby finančného sprostredkovateľa.
Získate nielen prehľad o celom trhu, ale aj istotu, že vyberiete to najlepšie riešenie pre vašu peňaženku. Moja služba je pre vás navyše bezplatná, keďže som odmeňovaný priamo finančnou inštitúciou.
Potrebujete poradiť so svojou hypotékou? Dohodnite si so mnou osobné stretnutie alebo nezáväzný videohovor a pozrime sa spoločne na vaše možnosti.
Autor
O mne
Volám sa Ivan Masarik a som finančný sprostredkovateľ. Pomáham bežným ľuďom zorientovať sa vo svete financií, aby neplatili zbytočne vysoké poplatky za také veci ako poistenie, investície, hypotéky a podobne. Svoje prvé skúsenosti s finančníctvom som začal zbierať v roku 2014 ako viazaný finančný agent pre spoločnosť Allianz.
Neskôr, keď som sa dostal hlbšie do problematiky osobných financií som pochopil, že pokiaľ chcem klientovi nájsť čo najlepšie riešenie, musím mu poskytnúť komplexnú službu – preto som v roku 2017 rozšíril svoje pôsobenie aj o ostatné poisťovne, banky a iné finančné inštitúcie. O osobné financie sa starám viac ako 150 klientom a o podnikové financie viac ako 10 firmám.