Investičný byt: Zlatá baňa alebo preceňovaný mýtus?

„Nemal by som namiesto ETF jednoducho kúpiť byt a prenajímať ho?“

Túto otázku dostávam od klientov pomerne často.

A vôbec sa im nečudujem. Na Slovensku máme k nehnuteľnostiam veľmi blízko. Byt si vieme predstaviť, môžeme sa ho dotknúť a každý mesiac vidíme, ako nám na účet prichádza nájom. Navyše sme za posledné roky zažili výrazný rast cien nehnuteľností.

Pre mnohých ľudí preto investičný byt pôsobí ako bezpečná a takmer samozrejmá cesta k budovaniu majetku.

Je to však naozaj tak?

Môj pohľad je skôr opatrný.

Investičný byt určite nemusí byť zlá investícia. Za správnych podmienok môže fungovať veľmi dobre. Nemyslím si však, že je vhodný pre každého, a už vôbec nie automaticky lepší ako dlhodobé investovanie do diverzifikovaného portfólia.

Pozrime sa prečo.

Investičný byt nie je úplne pasívny príjem

Predstava býva jednoduchá:

Kúpim byt → nájomník platí nájom → hypotéka sa spláca → ja zarábam.

V praxi však prenajímanie znamená aj množstvo starostí.

Treba nájsť a preveriť nájomníka, riešiť zmluvu, komunikáciu, opravy, poruchy, obdobia bez nájomníka či postupne obnovovať vybavenie bytu.

Samozrejme, veľkú časť týchto starostí môžete preniesť na správcu. Lenže potom za túto službu platíte a váš výnos klesá.

Byt teda môže byť relatívne pasívna investícia, ale určite nie úplne bezstarostná.

A ak chcete investíciu, ktorej venujete minimum času, široko diverzifikované ETF je v tomto smere podstatne jednoduchšie.

Ceny nehnuteľností nemusia rásť všade rovnako

Jedným z najčastejších argumentov pre kúpu bytu je:

„Veď nehnuteľnosti dlhodobo rastú.“

Áno, slovenské nehnuteľnosti za posledné desaťročia výrazne zdraželi. To však neznamená, že každý byt bude automaticky rásť rovnakým tempom aj ďalších 20 rokov.

Veľmi dôležitá je totiž lokalita.

Inú budúcnosť môže mať byt v centre Bratislavy, inú nehnuteľnosť v Košiciach a úplne inú byt v menšom meste, z ktorého dlhodobo odchádza obyvateľstvo.

A práve tu vstupuje do hry demografia

Slovensko starne a z dlhodobého hľadiska bude čeliť poklesu a starnutiu populácie. To môže byť pre realitný trh negatívnym faktorom. Jednoducho preto, že v niektorých regiónoch môže byť časom menší dopyt po bývaní.

Neznamená to však, že ceny všetkých nehnuteľností budú klesať.

Atraktívne mestá môžu naďalej priťahovať ľudí za prácou, vzdelaním či lepšími službami. Dopyt môže podporovať aj migrácia, vznik menších domácností alebo nedostatok novej výstavby.

Demografia teda nie je dôvod, prečo automaticky zavrhnúť nehnuteľnosti. Je to však dôležité riziko, ktoré môže mať na jednotlivé lokality veľmi odlišný vplyv.

Preto by som sa pri investičnom byte nikdy nepozeral iba na to, čo sa deje s cenami nehnuteľností na Slovensku ako celku.

Hypotéka za 1 % bola úplne iná hra

Pred niekoľkými rokmi sme mali hypotéky s úrokmi okolo 1 %. Pri takomto financovaní mohla matematika investičného bytu vyzerať veľmi dobre.

Dnes je situácia iná.

Pri investičnom financovaní sa v praxi môžeme dostať približne k úrovni 3,8 %, pričom konkrétna sadzba závisí od klienta, banky a podmienok úveru.

A rozdiel medzi 1 % a 3,8 % je pri úvere v desiatkach či stovkách tisíc eur výrazný.

Nájomné nie je váš čistý zisk

Ak napríklad prenajímate byt za 800 € mesačne, neznamená to, že zarábate 800 €.

Z príjmu treba odpočítať úroky, fond opráv, poistenie, údržbu, opravy, vybavenie, prípadné obdobia bez nájomníka, správu nehnuteľnosti a ďalšie náklady.

Výsledkom môže byť aj situácia, keď každý mesiac časť peňazí doplácate zo svojho.

To ešte automaticky neznamená, že je byt zlá investícia. Časť splátky hypotéky totiž tvorí istina, teda postupne znižujete svoj dlh a budujete vlastný majetok.

Rovnako však neplatí, že keď „nájomník spláca hypotéku“, máte automaticky výbornú investíciu.

Rozhoduje celá matematika, nie jedna veta.

Najväčšia výhoda bytu? Pákový efekt

Aby som bol férový, nehnuteľnosti majú jednu veľmi silnú vlastnosť.

Môžete pri nich využiť peniaze banky.

Ak máte napríklad 50 000 € vlastných peňazí, prostredníctvom hypotéky môžete kontrolovať nehnuteľnosť s podstatne vyššou hodnotou.

Ak jej cena rastie, môže to výrazne zvýšiť výnos na vaše vlastné peniaze.

Lenže páka funguje oboma smermi.

Ak cena nehnuteľnosti klesne, alebo máte problém s nájmom či financovaním, negatívny efekt je tiež väčší.

Páka je preto výhoda, ale zároveň aj riziko.

Jeden byt znamená veľkú koncentráciu

Toto je podľa mňa jeden z najväčších problémov investičného bytu pre bežného človeka.

Ak vložíte väčšinu svojich úspor do jednej nehnuteľnosti, váš majetok je závislý od:

• jednej lokality,
• jedného bytu,
• jedného realitného trhu,
• a často aj jedného nájomníka.

Ak sa niečo pokazí, pocítite to na celom portfóliu.

Pri široko diverzifikovanom ETF je situácia úplne iná. Jedným nákupom môžete vlastniť podiely v tisícoch spoločností z rôznych krajín a sektorov.

Okrem toho môžete investovať postupne a v prípade potreby sa k peniazom dostať podstatne jednoduchšie.

Samozrejme, ani ETF nie je bez rizika. Akciové trhy môžu výrazne klesnúť a investor musí zvládnuť aj obdobia, keď je jeho investícia dočasne v strate.

Rozdiel je v tom, že ETF ponúka vysokú diverzifikáciu a likviditu, zatiaľ čo investičný byt ponúka hmatateľný majetok a možnosť využiť finančnú páku.

Pre koho teda investičný byt dáva zmysel?

Investičnú nehnuteľnosť by som určite nezatracoval.

Môže byť veľmi zaujímavá pre človeka, ktorý:

• dobre pozná lokálny realitný trh,
• vie kúpiť nehnuteľnosť za dobrú cenu,
• má dostatočnú finančnú rezervu,
• rozumie financovaniu,
• neprekáža mu správa nehnuteľnosti,
• a už má časť svojho majetku diverzifikovanú inde.

V takom prípade môže byť byt kvalitnou súčasťou celkového portfólia.

Pre koho by som ho naopak skôr neodporúčal?

Tu sa dostávam k môjmu osobnému pohľadu.

Väčšine bežných klientov investičný byt ako prvú veľkú investíciu skôr neodporúčam.

Často totiž prináša viac koncentrácie, starostí a záväzkov, než si človek pri kúpe uvedomuje.

Ak má človek svoju prácu, rodinu, hypotéku na vlastné bývanie a chce si dlhodobo budovať majetok, často mi dáva väčší zmysel vytvoriť si rezervu, vyriešiť vlastné bývanie a postupne budovať diverzifikované investičné portfólio.

Nie každý, kto chce investovať, potrebuje byť zároveň prenajímateľom.

Byt alebo ETF?

Podľa mňa nie je správna otázka:

„Čo je lepšie - byt alebo ETF?“

Správna otázka je:

„Čo je vhodnejšie pre mňa a môj finančný plán?“

Ak chcete využiť páku, rozumiete nehnuteľnostiam a máte dobre kúpený byt, môže byť investičná nehnuteľnosť výborná voľba.

Ak chcete jednoduchosť, diverzifikáciu, likviditu a nechcete riešiť nájomníkov, opravy a hypotéku na 20 či 30 rokov, pre väčšinu bežných ľudí mi dáva väčší zmysel dobre nastavené investičné portfólio.

A nemusí ísť ani o rozhodnutie „buď - alebo“.

Niekto môže mať vlastné bývanie, ETF, finančnú rezervu a neskôr aj investičnú nehnuteľnosť.

Môj záver

Investičný byt nie je zlatá baňa. Ale nie je to ani zlá investícia.

Je to investícia, ktorá môže fungovať veľmi dobre, ak máte správnu nehnuteľnosť, správnu cenu, rozumné financovanie a viete zvládnuť všetky súvisiace riziká.

Preto by som byt nekupoval iba preto, že:

„Veď nehnuteľnosti vždy rastú.“

Ani preto, že:

„Nájomník mi bude splácať hypotéku.“

Najskôr by som si spočítal reálne čísla a porovnal ich s alternatívami.

Ak vám z toho vyjde investičný byt ako najlepšia možnosť, môže byť úplne rozumnou voľbou.

Ak však chcete jednoduchosť, diverzifikáciu a dlhodobé budovanie majetku bez starostí s nájomníkmi, pre väčšinu bežných ľudí preferujem skôr diverzifikované investičné portfólio.

Pretože podľa mňa nejde o to vlastniť čo najviac bytov.

Ide o to vybudovať si majetok spôsobom, ktorý zodpovedá vašim cieľom, možnostiam a ochote podstupovať riziko.

A pri investovaní sa preto oplatí najskôr pozerať na čísla a až potom na emócie.

Chcete vedieť, čo dáva zmysel práve vám?

Investičný byt môže byť dobrá investícia. Rovnako môže byť lepšou voľbou dlhodobé investovanie do ETF. Rozhodujú konkrétne čísla, vaše možnosti a vaše ciele.

Ak nad investičným bytom premýšľate alebo si nie ste istí, kam svoje peniaze smerovať, pozrime sa na to spolu.

Na stretnutí vám môžem porovnať konkrétnu nehnuteľnosť s alternatívnym investovaním a ukázať vám, ako vyzerá výsledná matematika po započítaní hypotéky, nákladov, rizík a očakávaného výnosu.

Nejde o to vybrať „správnu“ investíciu. Ide o to nájsť riešenie, ktoré dáva zmysel práve vám.

Autor

Ivan Masarik

O mne

Volám sa Ivan Masarik a som finančný sprostredkovateľ. Pomáham bežným ľuďom zorientovať sa vo svete financií, aby neplatili zbytočne vysoké poplatky za také veci ako poistenie, investície, hypotéky a podobne. Svoje prvé skúsenosti s finančníctvom som začal zbierať v roku 2014 ako viazaný finančný agent pre spoločnosť Allianz.

Neskôr, keď som sa dostal hlbšie do problematiky osobných financií som pochopil, že pokiaľ chcem klientovi nájsť čo najlepšie riešenie, musím mu poskytnúť komplexnú službu – preto som v roku 2017 rozšíril svoje pôsobenie aj o ostatné poisťovne, banky a iné finančné inštitúcie. O osobné financie sa starám viac ako 150 klientom a o podnikové financie viac ako 10 firmám.